مقدمه
بشر در دوراني از زندگي كه مي‌توان آن را دوران زندگي انفرادي ناميد، براي تملك و تصرف آنچه لا‌زم داشت، خود را پايبند هيچ قيد و شرطي نمي‌دانست و از طبيعت به‌اندازه احتياج و قدرت خود استفاده مي‌كرد. با گذشت قرن‌ها و تغيير شيوه زندگي، اشتغال انسان‌ها به شغل كشاورزي و تهيه مكان براي سكونت، آنان ناچار شدند از مقرراتي پيروي كرده و به مال ديگران دست‌درازي ننمايند. از اين رو اصول و مقرراتي را ميان خود مجري ساخته و پيمان‌هاي خود را محترم شمردند.
افزايش محصولا‌ت كشاورزي و نياز به ايجاد شغل‌هاي جانبي براي ارائه خدمات سبب تمركز جمعيت در برخي مناطق شد و شهرها روز به روز گسترش يافتند.
اين تمركز افزايش تقاضا براي زمين را به دنبال داشت و با توجه به محدوديت و كمبود زمين مسأله مالكيت و به تبع آن تعارض‌هاي ملكي ميان افراد موجب گرايش آنها به ثبت زمين به صورت ابتدايي آن گرديد. اين مسأله در بخش‌هاي مسكوني شهرها به صورت دقيق‌تري انجام مي‌پذيرفت.
همزمان با رشد و گسترش شهرها، مسائلي ازقبيل محدوديت منابع و فقدان امكان مكان‌گزيني صحيح كاربري‌هاي خدماتي برنامه‌ريزان را به اتخاذ تدابير و راهبردهايي براي غلبه بر اين نابساماني‌ها رهنمون مي‌كند. به‌منظور رفع اين چالش، عوامل تأثيرگذار در مكان‌گزيني بايد شناسايي شوند. مكان‌گزيني خود به معناي قانونمند كردن براساس شاخص‌ها و عوامل تأثيرگذار همچون سازگاري، ظرفيت مطلوب و وابستگي مي‌باشد. پايه و اساس مكان‌گزيني صحيح و مناسب، نوع كاربري‌ است كه بايد در بحث مكان‌گزيني دفاتر اسناد رسمي _كه از كاربري‌هاي خدمات شهري محسوب مي‌گردد- مورد توجه قرار گيرد. در اين زمينه بايد علا‌وه بر استفاده از قوانين مكان‌يابي از مقررات و قوانين موجود در مجموعه قوانين ثبتي نيز استفاده شود.
تاريخچه مختصر ثبت اسناد و املاک
حقوق ثبت را جزءحقوق عمومي داخلي دانسته اند يعني حقوقي که مربوط به نظم عمومي و امنيت جامعه بوده و ارتباط تنگاتنگي با حقوق مردم و رابطه ان ها با دولت دارد. امنيت لازمه وجودي زندگي اجتماعي است تثبيت مالکيت که از اهداف اصلي قوانين و مقررات ثبتي است نشانه قدرت نظام حاکم مي باشد زيرا اختلال در حق مالکيت اشخاص،امنيت جامعه را دچار اختلال مي کند.بالعکس تثبيت مالکيت و احترام به حقوق مالکانه افراد و حمايت قانون از ان ،ثبات جامعه را بدنبال دارد.اعتقاد به حق مالکيت نبودن يک حق مسلم،هم در اعلاميه جهاني بشر و هم در قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران مورد تاکيد قرار گرفته است.
ثبت املاک از سابقه اي کهن برخوردار است.از زماني که خط و کتابت در جوامع بشري رواج يافت،ثبت املاک و نوشتن اسنادنيز متداول گرديدکه اين امر حکايت از اعتبار و اهميت ثبت املاک از قديم الايام دارد.بعنوان نمونه در زمان انوشيروان يکي از وظايف فرمانروايان ،ثبت صورت تغييرات حاصل در املاک بودو دفتري تحت عنوان”دفتر مميزي املاک و مساحي ان”وجود داشت که در اخذ ماليات از املاک کاربرد داشته است.با ظهور دين مبين اسلام ،نخستين مدرکي که صراحتا نوشتن سند ونحوه تنظيم و شرايط ان اشاره دارد قران کريم است که در ايه شريفه 282سوره بقره به ان پرداخته است.علاوه بر قران کريم ،فقهاي اسلام در کتاب متعدد فقهي در خصوص ثمره انجام معاملات و طرز تهيه انها ،شرايط تنظيم کننده سندو شهود معامله ،اهليت اصحاب معامله ،وثيقه م امثال ان مباحث مفصلي بيان نموده اند.ساليان نه چندان دور در شهرهاي بزرگ ،علما و روحانيون نسبت به ثبت معاملات و تنظيم سند انها اقدام مي نمودند و براي اين امر دفتر مخصوصي تحت عنوان “دفتر شرعيات”داشتند که در ان خلاصه اي از معاملاتي را که در انها انجام مي گرفت مي نوشتند.گاها طرفين معامله ذيل ان را امضاء کرده و عده اي ان را تاييد و تصديق مي نمودند.در حال حاضرنيز اين رويه در قصبات و روستاها و حتي بعضي از شهر ها مرسوم است. تا سال1290 (ه ش)که اولين قانون ثبت اسنادو املاک پس از انقلاب مشروطيت و در دوره دوم قانونگذاري در قالب 139ماده به تصويب رسيدثبت املاک ،نظم و نسق معيني نداشت.البته اين قانون ،ثبت املاک را اجباري نکرده بود.بعدا در سال 1302(ه ش )قانون ديگري با 126 ماده تصويب و جايگزين قانون ثبت اسناد و املاک سابق شد. هر چند اين قانون در موارد خاصي،ثبت املاک را اجباري اعلام نموده بود ولي به علت اختياري بودن ثبت املاک در اغلب موارد ،باز هم اجراي ان مفيد فايده واقع نشد. سپس در سال 1308(ه ش)قانون ثبت اسناد و املاک در قالب 256 ماده به تصويب رسيد و اين قانون نيز جزء در موارد خاص و استثنايي ،ثبت املاک را اختياري دانسته بود که اين امر باعث عدم استقبال عمومي براي ثبت املاک شد.تا اين که در اسفند ماه سال 1310(ه ش)قانون ثبت اسنادو املاک فعلي با 142 ماده تصويب و جايگزين قوانين سابق شد، به موجب اين قانون ،ثبت املاک، اجباري اعلام (ماده 46)و ثبت اسناد هم در بعضي موارد (بند 2 ماده 47)الزامي گرديد.همچنين اين قانون براي عدم ثبت املاک ضمانت اجرايي مقرر داشته است(ماده 12) اين قانون از ابتداي سال 1311(ه ش)لازم الاجرا گرديده و قانون اصلاحات و الحاقاتي نسبت به ان به عمل امده است. ايين نامه جامعي نيز براي ان در سال 1317 با اصلاحات بعدي تصويب شد که در حال حاضر لازم الرعايه مي باشد فلسفه وضع و هدف اين قوانين و مقررات ،به نظم در اوردن و بهبود نحوه ثبت املاک و اسناد و حذف ضوابط و مقررات است و پاگير در جهت حفظ حقوق صاحبان حق و تسريع در انجام وظايف محوله مي باشد. در اين خصوص در ماده 1 قانون ثبت اسناد و املاک سال 1302امده بود اداره کل ثبت اسناد و املاک براي دو مقصود تشکيل مي شود:
اول:ثبت املاک تا اين که مالکيت مالکين و حقوق ذوي الحقوق نسبت به آن ها رسماً تعيين و محفوظ گردد.
دوم:ثبت اسناد براي اين که رسما داراي اعتبار شود……………..
قبلا هدف اصلي از ثبت املاک و يا مميزي و مساحي ان ها ،در يافت ماليات ارضي از مالکين ان ها بود.اما به تدريج و با گسترش جوامع و افزايش جمعيت و توسعه روابط اجتماعي ،ثبت املاک اهداف ديگري را دنبال مي کند. علاوه بر اين که تسهيل و وصول ماليات از اموال غير منقول مانند اراضي مزروعي ،باغ ها،ابنيه و….از اهداف ثبت املاک بوده و از مهمترين منابع تامين عايدات دولت بشمار مي رود.از لحاظ برقراري نظم مالياتي و حفظ حقوق عمومي تير مد نظر مي باشد.استقرار و استحکام مالکيت اموال غير منقول و ايجاد امنيت قضايي براي صاحبان املاک و حمايت دولت از مالک تيراز اثار و نتايج موثر و مفيد ثبت املاک محسوب مي شود.به همين دليل است که در ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک سال 1310مقرر شده است:(يعني که ملکي مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسيد دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده مالک خواهد شناخت) و در ماده 24 اين قانون به ارزش و ضمانت اجرايي ثبت ملک اشاره شده و مقرر گرديده که پس از انقضاي مدت اعتراض ،دعوي اين که در ضمن جريان ثبت،تضييع حقي از کي شده باشد پذيرفته نخواهد شد .در سال 1351،مواد143 الي 157،به قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310الحاق گرديدن و در سال 1357 ، ماده 148مکرر به اين قانون اضافه شد . همچنين در سال 1365 ، اصلاحاتي در مواد 147،148و 154 به عمل آمده است به لحاظ اشکالات عملي و اجرايي و نقايصي که اين قانون داشت در سال 1370مجدداً اصلاحاتي در آن انجام شد و در حال حاضر يکي از کاربردي ترين قوانين ثبتي به شمار مي رود که پرونده هاي عديده اي نيز در خصوص نحوه اجراي ماده 147 اصلاحي قانون ثبت در محاکم دادگستري تشکيل و در جريان رسيدگي قرار دارددر اين مورد ، هدف تحليل و بررسي قوانين و مقررات ثبتي نيست بلکه هدف اصلي از تاليف آن ، بيان مباحث کاربردي و عملي حقوق ثبت ، انواع دعاوي ، اعتراضات و شکايات ثبتي ، علت و نحوه بروز آنها ، چگونگي طرح و اقامه اين دعاوي و شکايات در ادارات ثبت و محاکم دادگستري،نحوه رسيدگي دادگاهها و نتيجه نهايي اين رسيدگي ها با ارائه نمونه هاي عملي از رويه قضايي مي باشند .با توجه به تنوع و اهميت دعاوي ثبتي که اغلب مربوط به مالکيت اشخاص و حقوق مالکانه آنها بوده و اينکه نتيجه اين دعاوي منتهي به تثبت يا سلب مالکيت آنها خواهد شد.
بيان مساله
صدور اسناد رسمي براي ساختمان هاي مسکوني و زمين هاي کشاورزي و باغ ها به استناد اسناد عادي يکي از نيازهاي جامعه است. هرچند اين امر ممکن است نهادهاي ذي نفع را با چالش هايي جدي روبه رو نمايد؛ اما هدف اصلي قانون گذار از تدوين قانون مواد 147 و 148 اصلاحي ثبت، آسان نمودن روند صدور سند مالکيت براي متصرفاني است که از املاک خود براي مدتي بهره برداري مي کرده اند و به واسطه موانع قانوني امکان اخذ سند براي آنها ميسر نشده است. قانوني که نتواند نيازهاي اکثريت جامعه را درخصوص اثبات مالکيت آنها برآورده نمايد، قانوني کامل و بدون عيب نخواهد بود.
اين قانون در سال 1310 به تصويب رسيده و در تاريخ هاي 31 تير 1365 (مرحله اول)، 2 دي1365 مرحله دوم)، 21 شهريور 1370 (مرحله سوم)، 9 تير 1375 (مرحله چهارم) و 18آبان 1378 (مرحله پنجم) با اضافه کردن اصلاحاتي تمديد شده استمه تغييراتي در مواد 147و148اصلاحي قانون ثبت داده شده است که در متن پايان نامه توضيح داده خواهد شد.
با گذشت بيش از 4 سال از آخرين مهلت تشکيل پرونده (23 آذر 1383) بيشتر پرونده هاي تشکيل داده شده (به غير از موارد کلان شهرها و وجود نقايص در پرونده ها) منتهي به صدور رأي شده اند و با پايان يافتن بررسي آخرين پرونده ها، ديگر به لحاظ قانوني پرونده اي نمي تواند مورد رسيدگي و اقدام قرار گيرد.
ضرورت و اهميت تحقيق
يکي از بحث برانگيزترين موضوعات ثبتي، مفاد مواد 147 و 148 اصلاحي ق.ث.، از زمان تصويب 18/10/1351 است تا سال 1383 که مهلت قانوني مواد موصوف به اتمام رسيده و در طول دوره اجرا، بيش از 10‌بار مورد تجديد‌نظر قرار گرفته است.
در تاريخ 16/10/1388 نمايندگان مجلس شوراي اسلامي باتصويب يک فوريت طرح “تمديد اجراي مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاک” با اجراي آن، تا سال1390 موافقت کردند که در صورت تصويب نهايي، سازمان ثبت اسناد کشور موظف مي‌شود براي ساختمان‌هاي مسکوني و اراضي مزروعي که تا پايان سال 1380 به‌صورت قول‌نامه‌اي و سند عادي خريداري و مورد بهره‌برداري مالکين قرار گرفته است، سند مالکيت به نام مالک صادر شود.
هم‌چنين براساس تبصره يک ماده واحده، سازمان ثبت مکلف مي‌شود ضمن اطلاع‌رساني، رسيدگي به پرونده متقاضياني که در سال 1383 تشکيل و تاکنون تعيين تکليف نشده را در اولويت قرار دهد. و بر‌طبق تبصره 2 اين ماده واحده که مقرر مي‌شود؛ دريافت هزينه نظارت کارشناسي و هيئت سه نفره مرتبط و ساير زمينه‌ها براساس آيين‌نامه‌اي باشد که توسط سازمان ثبت اسناد کشور تدوين و به تأييد هيئت وزيران رسيده است.
سوالات تحقيق
1-اعتراض بر ثبت در قالب ماده 147 اصلاحي قانون ثبت و ماده 133 قانون برنامه توسعه بنياد مسکن و ماده 16 قانون ثبت از زمان نشر آگهي تا چه مدت حق اعتراض دارندو اين اعتراض بايستي در چه مرجعي تسليم شود؟
2-آيا مستقيما مي توان اعتراضي را در دادگاه عمومي ارائه داد يا خير؟
3-تاريخ اعتراض از زمان صدور گواهي است يا تقديم دادخواست که از طريق رئيس يا معاون دادگستري ارجاع مي دهند؟
فرضيه هاي تحقيق
منظور از اعتراض ثبت جلوگيري از عمليات ثبتي، النهايه صدور سند مالکيت به نام متقاضي ثبت مي باشد.مدت اعتراض در ماده 147 اصلاحي قانون ثبت از تاريخ اولين نشر آگهي به مدت دو ماه است و در ماده 16 قانون ثبت به مدت سه ماه است و در ماده 133 قانون برنامه توسعه اقتصادي بنياد مسکن انقلاب اسلامي به مدت 20 روز مي باشد. ضمنا ذينفع مستقيما مي توان از طريق دادگاه هاي حقوقي محل وقوع ملک دادخواست اعتراض به ثبت بدهد. تاريخ اعتراض ملاک آن از تاريخ ارجاع دادخواست از سوي محاکم قضايي مي باشد.
روش تحقيق
روش تحقيق حاضر توصيفي-تحليلي و در زمره تحقيقات زمينه يابي قرار دارد. براي جمع اوري اطلاعات از کتابخانه و سايت و مقالات استفاده خواهد شد. فيش برداري از کتاب و منابع نظري و بانک هاي اطلاعاتي مختلف به عنوان ابزارهاي تحقيق استفاده مي گردند. با استفاده از راهنمايي هاي اساتيد اهل فن و تحليل برخي از نظريات از طريق کارشناسان و منابع موجود، نتايج مورد ارزيابي واقع مي گردند.
بخش اول:
مفهوم وانواع اعتراضات ثبتي واشخاص صالح براي طرح آن
مقدمه
دراين بخش، ضمن بيان معاني لغوي اعتراضات ثبتي، تبيين مي کنيم که اعتراضات ثبتي به چند دسته تقسيم مي شود که با ملاحظه در منابع و نظريات محققين وصاحبنظران، معيارهاي مختلفي براي تقسيم بندي آن وجود دارد و به بيان مهمترين تقسيم بندي که تقسيم اعتراضات ثبتي به سه نوع اعتراض بر: 1) ثبت، 2) حقوق ارتفاقي و 3) حدود مي باشد و نيز تشريح آن مي پردازيم. نظريات مولفين ومحققين اين موضوع و نيز اشخاص صالح براي اعتراض، تبيين و بررسي مي شود.
فصل اول: مفهوم و انواع اعتراضات ثبتي
دراين فصل، ابتدا مفهوم اعتراضات ثبتي و سپس انواع اين اعتراضات، بيان مي شود.
گفتار اول: مفهوم اعتراضات ثبتي
اعتراضات ثبتي از دو کلمه اعتراضات وثبتي، تشکيل مي شود.
اعتراضات، ( مصدر اسم ) جمع اعتراض و به معني تعرض است. اعتراض در لغت به معاني نكته گيري نمودن، تعرض كردن، خرده گيري، بازگفت و… و انگشت به چيزي نهادن وحجت گرفتن و … و منع كردن، ايرادگرفتن، نكته‌گيري، واخواهي، واخواست و … مي باشد.
ثبت نيز در لغت به معاني مورد اعتماد، کسي که قول او حجت باشد، قراردادن، برجاي بودن، نوشتن، حجت و … ثبوت، برهان و… يادداشت کردن، مطلبي را در دفتر نوشتن ومي باشد.
اين معاني بود که با مراجعه به فرهنگ لغات وسايت هاي ادبي، ملاحظه گرديد. لکن در خصوص معني و مفهوم حقوق ثبتي، به اجمال در مقدمه، نظريات و ديدگاه هاي محققان و صاحب نظران نقل گرديدکه با توجه به آن مي توان گفت: ” اعتراض به ثبت نمونه‌اي از مفهوم دعوي است، زيرا دعوي عبارت است از اخبار نفي به سود فرد و به زيان ديگري به رسم منازعه، پس اعتراض به ثبت نوعي از دعوي است که کسي خود را نسبت به مورد درخواست ثبت ديگري، کلاً يا بعضاً يا از نظر حقوق ارتفاقي، صاحب حق مي‌داند و به ترتيب مقرر در قانون، به درخواست ثبت درخواست‌کننده اعتراض مي‌دهد ” يا ” منظور از اعتراض به ثبت، نوعي دعوي است که کسي خود را در مورد تقاضاي ثبت ديگري کلا يا بعضا و يا در حقوق ارتفاقي ذي حق مي داند و به ترتيبي که قانون تعيين کرده است، به تقاضاي متقاضي اعتراض مي کند
” يا ” واخواهي و واخواست و اعتراض به اصل ملک مورد درخواست ثبت يا حدود يا حقوق ارتفاتي آن نمونه‌اي از مفهوم دعوي است، زيرا دعوي عبارت است از اخبار حقي به سود خود و يا زيان ديگري به رسم منازعه. ” بعضي از حقوقدانان نيز گفته اند: ” منظور از دعاوي مربوط به ثبت املاک، آن دسته از دعاوي هستند که در جريان ثبت املاک و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک حادث مي گردد و حل و فصل آن نيز در صلاحيت ذاتي محاکم عمومي است. اين دسته از دعاوي، عموما تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسي قرار مي گيرد و با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک و قانون اصلاح مواد 147و 148 اصلاحي قانون ثبت، قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض، قانون نحوه صدور اسناد مالکيت املاکي که اسناد ثبتي آنها در اثر جنگ يا حوادث غيرمترقبه از بين رفته اند، قانون تعيين تکليف پرونده هاي معترضي ثبتي که فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است و قانون برنامه سوم چهارم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران، مورد بررسي قرار مي گيرد.”1
با توجه به مطالب پيش گفته، مي توان گفت که اعتراض به ثبت آن است که شخصي به اصل درخواست ثبت ملک توسط ديگري يا نسبت به حدود يا حقوق ارتفاقي که توسط آن شخص به اداره ثبت اعلام گرديده، اعتراض داشته و طبق تشريفات قانوني و در مهلت مقرر، اعتراض خود را اعلام کرده باشد.
گفتار دوم: پيشينه اعتراضات ثبتي
در واقع جلوگيري از ادامه عمليات ثبتي و متوقف نمودن آن مي باشد با توجه به صريح ماده 6 قانون مراجع به دعاوي اشخاص نسبت به املاك و واگذاري هرکس به هر عنوان اعم از مالكيت يا وفقيت نسبت به خيل عيني املاك و واگذاري يا متعلقات و حدود آن و يا قنوات و حقابه ادعا و يا شكايتي راجع به عمليات و تصرفات با واسطه يا بلاواسطه دولت سابق داشته باشد مي تواند به ترتيب مقرر در قانون مزبور به هيئت هاي رسيدگي پيش بيني شده در آن قانون شكايت نمايد و با در نظر گرفتن تبصره دوم ماده 15 قانون مذكور به اينكه در مقصود نمود تصرف به عنوان مالكيت يا وقفيت مي باشد محرز است كه هيئت هاي رسيدگي به املاك واگذاري به كيفيت ادعاي شاكي كه بشرح فوق تصرف بعنوان مالكيت يا وقفيت مورد دعوي مي باشد رسيدگي مي نمايند و چون طرف اين دعاوي در هر حال مال دولت بوده قهراً موضوع ادعاي خالصگي مورد نزاع ملحوظ خواهد بود بنابر عليهذا اعتراض دولت به تقاضاي ثبت محكوم له حكم رسيدگي به املاك واگذاري كه در موضوع آن حكم خود به كيفيت مرقوم طرف دعوي بوده است از مصاديق بند 4 از ماده 198 قانون آيين دادرسي مدني مي باشد لذا راي شعبه پنجم ديوان عالي كشور در اين مورد منطبق با موازين قانون است اين راي بموجب قانون وحدت رويه قضايي مصوب تيرماه سال 1318 در موارد مشابه لازم الاتباع مي باشد راي وحدت رو به شماره 3746 مورخ 3/8/1338 اگر بر درخواست ثبت ملكي اعتراضي شد و متقاضي ثبت بعداً ملك مزبور را به ديگري انتقال داد و منتقل اليه مجدداً درخواست ثبت كرد ديگر معترض مكاف به اعتراض مجدد اقدام ديگرين خواهد بود 2
حقوق ارتفاقي مشمول ماده 23 قانون ثبت‌ نيست و از حقوقي است كه بايد در مدت 60 روز پس از انتشار آخرين آگهي نوبتي به آن اعتراض شود. 3
دعوي به هر عنواني اقامه شود و سبب آن هر چه باشد تابع اصول و قواعدي است كه براي دعاوي بطور كلي مقرر آيين و که در هر دعوايي خواهي در اثر اعتراض بر ثبت طرح شده باشد خواه غير آن چنانكه آنها ثابت مي توانند داخل شوند هر يك از طرفين دعوي هم مي توانند شخص ثالثي را دعوت بر محاكمه نمايد و براي معترض به ثبت هيچگونه مانع قانوني نيست كه در ضمن اقامه دعوي غيرتقاضا كننده ثبت را هم بعنوان ضامن در آن دعوت به محاكمه كند 4
مطابق آيين نامه فروشي املاك علوي وابسته به بنياد مستضعفان چنانچه بين متصرفين از لحاظ تصرفات اختلاف حادث تشخيص احراز تصرفات اشخاص نيز با دادگاه است كه پس از صدور راي قطعي كه به نفع هر کسي صادر شود بنياد علوي مبادرت به فروش مي نمايند در ماده 8 قانون املاك و واگذاري آمده چنانچه مهلت شش ماهه اعتراض منقضي گردد ديگر ترتيب اثري به اعتراضات داده نخواهد شد و هيچ دادگاهي صالح به رسيدگي نخواهد بود و همين طور مواد 18 و 19 قانون املاك واگذاري پس از صدور راي قطعي به نفع دادبردگان و پرداخت ثمن معامله املاك مورد حكم طي صورتجلسه اي به دادگاه تحويل داده خواهد شد آنگاه اداره ثبت اسناد محل با اخذ صورتجلسه تحويل و تحول و احكام استدلال جهت ادامه عمليات ثبتي در قالب مواد 18و 19 قانون املاك واگذاري اقدام مي نمايد بدواً از بنياد جهت ابطال سند مالكيت مكاتبه و ظرف 2 ماه مهلت داده مي شود و در صورت عدم ارسال اسناد مالكيت اداره ثبت راساً نسبت به ابطال اسناد ملاكيت اقدام و اظهارنامه ثبتي از متقاضيان ثبت پذيرفته نموده و سپس نمايند و نقشه بردار ثبت جهت انطباق يا عدم انطباق به محل وقوع ملك عزيمت و املاك استردادي را در طبيعت با احكام صادره مطابقت مي دهند و سپس نسبت به ادامه عمليات ثبتي آگهي تمديد حدود و صدور سند مالكيت بنام دادبردگان كه حكم به نفعشان صادر شد اقدام مي نمايند. منتهي مراتب بعد از تدوين قانون املاک و واگذاري قانون اصلاحات ارضي و اصلاحيه هاي آن در سه مرحله ازطريق مصوبه هاي قانوني زير به اجرا درآمد:
1-قانون اصلاحات ارضي و اصلاحيه هاي آن مصوب 19/10/1340
2- قانون مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي مصوب 27/10/1341
3- قانون تقسيم و فروش املاک مورد اجاره به زارعين مستأجر مصوب 2/10/1347
برطبق قانون فوق بند(1) مقرر شد حداکثر، کليه کشاورزي بر شخص در تمام کشور يک روستا ششدانگ يا معادل ششدانگ املاک و پراکنده وارد شد. انتخاب ششدانگ حد نصاب، قانوني با مالکين بوده و مالکين مشمول اين قانون مي توانستند به ميل خود يک روستاي ششدانگ پراکنده از املاک خود را نگهداري کنند و مازاد آن توسط دولت خريداري و سپس دولت به صورت مشاع به زارعين صاحب نسق همان روستا نيز فروخته مي شد.
در قسمت دوم بموجب لايحه ي مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي در 27 دي ماه 1341 شروع و با تصويب آئين نامه اي اجرائي آن در (13 خرداد 1343) در مرداد همين سال به مرحله اجرا درآمد.
بند سوم: مرحله سوم: از آن جائيکه اکثريت مالکين مشمول مرحله دوم شق اجاره را تضمين کرده بودند درنتيجه در اثر اجراي اين قانون، تعدادي از زارعين مالک نسق هاي زارعي خود شدند و تعدادي زيادتر از آنها به صورت مستأجر درآمدند. اين طبقه بندي نه عادلانه بود و نه مورد رضايت زارعين مستأجر. به همين جهت مرحله سوم اصلاحات ارضي با تصويب”قانون تقسيم و فروش املاک اجاره اي به زارعين مستأجر” در بهمن ماه 1347 شروع شد و از اسفند ماه همين سال به مرحله اجرا در آمد.
حق تبر تراشي يا کارافه يا دستدارمي: “دستدارمي” نوعي عملکرد در نواحي شمال ايران مازندارن و غيره است، بدين سان که کسي زميني را از ديگري مي گيرد و در آن باغ يا آبادي ديگر احداث مي کند و حق الارض به مالک اصلي مي پردازد. همچنين برخي حق کارانه را نوعي از حق انتفاع در اموال غير منقول داشته اند. دراثر اقدام کشاورزان در قطع و ريشه کن کردن درختان و آباد کردن زميني و تبديل آن به زمين پنبه زاري يا شاليزاري. حقي براي زارعين ايجاد مي شود که آن حق تبرتراشي يا کارافه و يا دستدارمي معروف مي باشد. لذا حق “تبرتراشي” يا”کارافه” غير از مازندارن در مناطق ديگر ايران نيز ديده مي شود، به طوري که راي شعبه 10 ديوان عالي کشور در پرونده (18-25-5417) ضمن نقض راي دادگاه بدوي مبني بر نفي حق زارعانه بموجب حکم شماره (71-236-18) چنين اظهارنظر کرده است”اعتراض براي تجديدنظر خواسته کاملا وارد به نظر مي رسد، زيرا در اکثر مناطق ايران بخصوص در استان هاي مازندارن و گيلان حق تصرفات يا دستدارمي يا کارافه در مقابل مالکيت عرصه به رسميت شناخته شده و قابل مطالبه و نقل و انتقال است.5
مقررات مربوط به اراضي ملي شدن جنگلها مصوب 27 آذر 1341 و قانون تعيين تکليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده 56 قانون جنگلها و مراتع که اراضي انفال و جنگلها از مالکيت مالکين اوليه خارج وسند مالکيت پس از طي نمودن تشريفات قانوني به نام دولت صادروتسليم شد.

گفتار سوم: انواع اعتراضات
اعتراضات ثبتي را مي‌توان با معيارهاي مختلف، تقسيم بندي کرد:
الف) بر اساس مواردي ( موضوعاتي ) که به آن اعتراض مي‌شود، اعتراضات سه نوع است که اين تقسيم بندي، معروف‌ترين تقسيم‌بندي است:
1) اعتراض بر ثبت
2) اعتراض بر حدود
3) اعتراض بر حقوق ارتفاقي6
برخي نيز اين تقسيم‌بندي را ارائه کرده اند:
1) اعتراض بر ثبت
2) اعتراض بر حدود و حقوق ارتفاقي، اينها دسته دوم و سوم فوق‌الذکر را در يک دسته بيان
نموده‌اند.7
ب) تقسيم‌بندي دوم، مختص اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقي است که به دو دسته تقسيم
مي‌گردد:
1 ) معترض بر حقوق ارتفاقي، ممکن است شخصي غير از متقاضي ثبت باشد که صدر ماده 20 قانون ثبت به اين مورد، اشاره نموده است.
2) معترض به حدود و حقوق ارتفاقي، خود متقاضي ثبت باشد و اين در صورتي است که برابر ذيل ماده 20 قانون ثبت، هرگاه متقاضي ثبت در موقع تحديد، خود يا نماينده‌اش حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورين تحديد شده باشد، مي‌تواند نسبت به آن اعتراض نمايد. 8
با اين حال از بين تقسيم‌بندي‌هاي فوق، معروف‌ترين تقسيم‌بندي، تقسيم بندي اول مي باشد که در ذيل مورد بررسي قرار مي گيرد.
بند اول: اعتراض بر ثبت
منظور از اعتراض بر ثبت، اعتراض بر تقاضاي ثبت است که از مهمترين اعتراضات ثبتي است. به اين اعتراض، اعتراض ماهوي نيز گويند. گاهي به اعتراض بر ثبت، اعتراض بر اصل نيز گويند، ” به اين معني که کسي که پلاک مورد تقاضا را کلاً به زيان متقاضي، از آن خود بداند و تقاضاي درخواست‌کننده ثبت
را نسبت به تمامي آن پلاک، تقاضاي باطل و بيهوده و خلاف واقع معرفي کند. ” 9
به نظرمذکور مي‌توان ايراد وارد کرد، زيرا اگر در مورد برخي از پلاک ( نه تمام آن ) نيز اعتراض واقع شود، بايد آن را اعتراض بر ثبت ناميد. درنظريه مشورتي شماره 4454/7 – 28/5/82 اداره حقوقي قوه قضائيه آمده است : ” اگر محکوم که معترض بر ثبت بوده است، صريحاً در دادگاه اعلام نمايد که نسبت به دو دانگ مذکور در استعلام ادعايي ندارد، آن را متعلق به طرف دعوي اعلام کند، همين اظهار و اقرار براي انجام عمليات ثبتي در خصوص آن دو دانگ به نام طرف دعوي کافي است و دادگاه مي‌تواند مراتب را به اداره ثبت مربوطه ابلاغ نمايد. ” بنابراين، اعتراض به ثبت ممکن است نسبت به جزئي ازملک باشد.
ماده 16 قانون ثبت، به اعتراض بر ثبت اشاره دارد. اين ماده مقررمي دارد: ” هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد، بايد از تاريخ نشر اولين اعلان نوبتي تا 90 روز اقامه دعوي نمايد. عرضحال مزبور مستقيماً به اداره يا دايره يا شعبه ثبتي که در ضمن اعلان نوبتي، معين شده است تسليم مي‌شود. در مقابل عرضحال، بايد رسيد داده شود. در صورتي که عرضحال در مدت قانوني داده شده باشد، اداره ثبت آن را نزد دفتر محکمه‌اي که مرجع رسيدگي است ارسال مي‌دارد. اگر اداره ثبت تشخيص دهد که عرضحال خارج از مدت داده شده، کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدائي محل اطلاع مي دهد تا حاکم مزبور در جلسه اداري موافق نظامنامه وزارت عدليه رسيدگي کرده، رأي دهد. رأي حاکم محکمه ابتدائي در اين موضوع، قاطع است. ”
توضيح اينکه مطابق ماده 10 قانون ثبت، قبل از اقدام به ثبت عمومي املاک هرناحيه، حدود ناحيه مزبور و اينکه املاک واقع در آن ناحيه بايد به ثبت برسد، به وسيله آگهي در جرايد به اطلاع عموم خواهد رسيد. آگهي مزبور در ظرف 30 روز، سه مرتبه منتشر مي‌شود. به اين آگهي، آگهي مقدماتي گفته مي‌شود و مطابق ماده 11 ، تا 90 روز بعد از تاريخ انتشار اولين آگهي مقدماتي، صورت کليه اشخاص را که اظهارنامه جهت ثبت ملک داده‌اند و شماره‌اي که از طريق اداره ثبت براي هر يک معين شده، در روزنامه آگهي مي شود و اين آگهي تا شصت روز فقط در دو نوبت به فاصله سي روز منتشر خواهد شد، به اين آگهي، آگهي نوبتي گويند.
ماده 16 قانون ثبت، شرايط خاصي را براي معترض بيان نکرده و مطابق ماده مزبور، معترض بايد ظرف 90 روز از اولين اعلان نوبتي اقامه دعوي کند و دادخواست مستقيماً به اداره يادايره يا شعبه ثبتي که در ضمن اعلان نوبتي معين شده است، تسليم مي شود که چنانچه اعتراض درمهلت مقررباشد، اداره ثبت آن را براي رسيدگي به دادگاه ارسال مي کند و چنانچه اين اعتراض در خارج از مهلت باشد، قاضي دادگاه بدوي در اداره ثبت حاضر و راجع به موضوع اظهارنظر مي کند که اين راي، قطعي خواهد بود.
ماده 17 قانون ثبت مقررمي دارد: ” هرگاه راجع به ملک مورد تقاضاي ثبت، بين تقاضاکننده و ديگري قبل از انتشار اولين اعلان نوبتي دعوايي اقامه شده و در جريان باشد، کسي که طرف دعوي يا تقاضا کننده است بايد از تاريخ نشر اولين اعلان تا 90 روز، تصديق محکمه را مشعر به جريان دعوي به اداره ثبت تسليم نمايد، والا حق او ساقط خواهد شد. تبصره- در مواردي که اداره ثبت تشخيص دهد تصديق مزبور خارج از مدّت به اداره ثبت تسليم گرديده، موافق ماده 16 عمل خواهد شد. ”
مطابق ماده 17 قانون ثبت، هرگاه راجع به ملک مورد تقاضاي ثبتي بين متقاضي و معترض قبل از انتشار اولين اعلان، دعوي اقامه شده و در جريان باشد، کسي که معترض است بايد از تاريخ اولين اعلان نوبتي تا 90 روز گواهي دادگاه را داير بر جريان دعوي به اداره ثبت تسليم کند، والّا حق او ساقط مي‌شود . بنابراين از تاريخ اولين آگهي نوبتي، هر کس که نسبت به آن ملک اعتراض دارد، مي‌تواند به مدت 90 روز از تاريخ اولين آگهي نوبتي و به عبارت ديگر ظرف 150 روز از تاريخ اولين آگهي مقدماتي، اعتراض خود را به اداره ثبت که در آن آگهي قيد شده، تسليم نمايد و معترض بايد ظرف يک ‌ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي، دادخواست به مرجع ذيصلاح قضايي تقديم نمايد و گواهي اخذ و به اداره ثبت محل تحويل دهد.
موعد اعتراض به اصل ملک، 90 روز از تاريخ نشر اولين آگهي نوبتي است و از آنجا که مبدأ اعتراض، تاريخ انتشار روزنامه‌اي است که اولين نوبت آگهي در آن درج شده است، بنابراين بايد دقت شود که تاريخ انتشار آگهي که در ذيل آن قيد شده با تاريخ انتشار روزنامه مطابق باشد، يعني ملاك تاريخ نشرروزنامه است، چون ممكن است شماره آگهي موخر بر تاريخ روزنامه باشد.
” با جلب نظر مشورتي شوراهاي ثبت، مقرر شد اگر قبل از قبول تقاضاي ثبت و يا قبل از انتشار آگهي نوبتي، معترض دادخواست اعتراض ثبت نسبت به پلاک معين و معلومي به اداره ثبت تسليم کند يا تصديق جريان دعوي را در مورد آن ملک تسليم کند، درست است که نود روز از تاريخ انتشار آگهي نوبتي موعد اعتراض است، ولي نمي‌توان اين تصديق و آن دادخواست را ناديده گرفت و سند مالکيت داد، بلکه طبق نظريه مشورتي شوراي عالي ثبت که بر مبناي رويه ديوان عالي کشور است قبل از حلول موعد، خارج از موعد نيست و بايد چنين دادخواستي را با رعايت مقررات، در موقع انتشار آگهي نوبتي و ضمن مدّت به دادگاه صلاحيت‌دار فرستاد و به چنين دادخواستي ترتيب اثر داد. “10
ماده 86 آيين‌نامه قانون ثبت در اين زمينه مقررمي دارد: ” در آگهي‌هاي نوبتي قيد مي‌شود که دادخواست اعتراض يا مستقيماً به اداره يا دايره يا شعبه ثبتي که آگهي را منتشر مي‌کند، تسليم مي‌شود و مبدأ اعتراض، تاريخ انتشار روزنامه‌اي است که اولين آگهي نوبتي در آن درج شده است و دواير ثبت بايد مراقبت نمايند که تاريخ انتشار آگهي در زير آگهي هم قيد شده باشد با تاريخ انتشار روزنامه مطابق باشد.”
ماده 87 آيين‌نامه قانون ثبت نيزمقررمي دارد: ” قبل از انتشار آگهي نوبتي، دادخواست اعتراض يا گواهينامه جريان دعوي بين معترض و مستدعي ثبت پذيرفته نخواهد شد.” مفهوم اين ماده اين است که قبل ازانتشارآگهي نوبتي، نبايد به دادخواست اعتراض يا گواهينامه جريان دعوي ترتيب اثر داد، ولي با توجه به نظر مشورتي شوراي عالي ثبت که بر مبناي رويه ديوان عالي کشور است و در بالا ذکر گرديد، قبل از حلول موعد، خارج از موعد نيست و بايد چنين دادخواستي را با رعايت مقررات در موقع انتشار آگهي نوبتي و ضمن مدّت به دادگاه صلاحيتدار فرستاد و به چنين دادخواستي، ترتيب اثر داد.
اگر اداره ثبت تشخيص دهد که دادخواست خارج از مدّت داده شده است، مستقيماً به دادگاه بدوي محل، کتباً نظر خود را مي‌گويد تا قاضي دادگاه در جلسه اداري رسيدگي کرده و رأي دادگاه در اين زمينه، قطعي است. ماده97 آئين نامه قانون ثبت دراين زمينه مقررمي دارد: ” رئيس دادگاه ابتدايي مكلف است هفته اي يك مرتبه در غير ساعت اداري و در موقعي كه با موافقت رئيس اداره ثبت معين مي شود، در اداره ثبت حاضر و در موضوع دادخواستهاي مذكور درقسمت اخيرماده 92 و گواهي نامه مذكوردرماده93، رسيدگي و زير دادخواست يا گواهي نامه، كتبا اظهارنظر نمايد. رئيس ثبت يا نماينده او نيز در اين نشست حضورخواهدداشت. ”
ماده92 آئين نامه قانون ثبت مقررمي دارد: ” اداره يا دايره يا شعبه ثبت بايد بلافاصله دادخواست و پيوستهاي آن را براي دادگاه صلاحيت دار ضمن نامه بفرستد، مگر دادخواستهايي كه خارج ازمدت داده شود كه در اين صورت، رئيس ثبت نظر خود را زير دادخواست نوشته و در نشست اداري طبق ماده16 قانون ثبت مطرح و تكليف قطعي آن معين گردد.”
مطابق رأي اصراري شماره 10090- 16/3/1319 ديوان عالي کشور، مفاد ماده 16 قانون ثبت صريحاً ناظر به صورتي است که شخص نسبت به تقاضاي ثبت ملکي اعتراض داشته و ثبت ملک را منافي و مخل حقوق ادعايي خود بداند، لکن ماده مزبور نسبت به موردي که ثالث به منظور دفاع و حمايت از خوانده اصلي و متقاضي ثبت در دعوي اعتراض بر ثبت مطرح شده، از سوي اداره اوقاف وارد دعوي مي شود و مقصودش جز ثبت ملک به‌طوري‌که تقاضا شده، نمي باشد، عنوان معترض بر ثبت نسبت به او صادق نيست و قبول دعواي اداره مزبور مانع قانوني ندارد و بر طبق قواعد عمومي ورود و دخول ثالث، دادخواست او قابل پذيرفتن است. يعني اگر شخص ثالث در پرونده مطروحه در دادگاه به نفع متقاضي ثبت وارد گردد و هدفش و نفعش جز ثبت ملک به نام متقاضي نباشد، اينجا عنوان معترض بر آن مصداق پيدا نمي کند و مطابق ماده 130 قانون آئين دادرسي مدني، عنوان ورود ثالث برنامبرده صدق پيدا مي کند. مثلا ثالث به اين عنوان که ملک را به متقاضي ثبت همان ملک فروخته و براي دريافت ثمن معامله از وي به نفع متقاضي وارد دعوي مي گردد، چون اگرمتقاضي پيروز دعوي گردد، ملک به نام وي ثبت مي گردد و ديگر بهانه اي براي عدم پرداخت ثمن ندارد.
اگر معترض در مدّت قانوني، اعتراض خود را داد و ثالثي وارد دعواي اعتراض گردد، به عنوان دفاع از ذينفع بودن يکي از طرفين و استفاده از آن و در اين‌جا هدف وي، يا حمايت ازثبت ملک به آن صورتي است که متقاضي تقاضا داده است مانند مثال فوق يا برعکس بخواهد اعتراض معترض به نتيجه برسد مانند اينکه ثالث، ملک مورد تقاضاي ثبت را از معترض خريداري نموده و درصورت محکوميت متقاضي ثبت، ملک به نام متقاضي ثبت مي گردد و در نهايت به صورت رسمي به ثالث منتقل مي گردد، در هر دو صورت، اين ورود ثالث است و اعتراض بر ثبت نيست و بنابراين نياز نيست براي ورود، در موعد قانوني اعتراض بر ثبت طرح کرد. به عبارت ديگر، اگر اعتراض به ثبت در موعد قانوني طرح شود، درجريان اين اعتراض، هر ثالثي مي تواند وارد دعوي شود.
از آنچه که گفته شد چنين برمي آيدکه دراعتراضات ثبتي:
اولا: معترض بايد مستقيماً براي خود، حقي در ملك مورد تقاضاي ثبت قائل باشد و اگر براي شخص ديگري حقي قائل شود يا مثلاً براي ديگري حق در ملک مورد تقاضاي ثبت متصور ‌شود و او خود را با آن ديگري مرتبط و دخيل در حقوق بداند، به عنوان معترض بر ثبت نمي‌تواند وارد دعوي شود، مثلاً اگر الف در ملک مورد تقاضاي ثبت، مدعي باشد و ج نيز



قیمت: تومان


پاسخ دهید